Hoàn thiện pháp luật đất đai để ngăn thất thoát nguồn lực

- 13:25 | 24/02/2019

(HQ Online) - Vai trò quản lý nhà nước về kinh tế đất và các chính sách kinh tế đất ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế là nguyên nhân căn bản làm thất thoát nguồn thu từ đất và tạo nên những bất cập trong công tác quản lý đất đai.

hoan thien phap luat dat dai de ngan that thoat nguon luc TPHCM: Thu ngân sách từ đất đai giảm mạnh
hoan thien phap luat dat dai de ngan that thoat nguon luc Lãnh đạo huyện Sóc Sơn nói gì về sai phạm đất đai tại Việt phủ Thành Chương và nhà ca sỹ Mỹ Linh?
hoan thien phap luat dat dai de ngan that thoat nguon luc TPHCM: Chấn chỉnh quản lý đất đai
hoan thien phap luat dat dai de ngan that thoat nguon luc Sai phạm đất đai tại Sóc Sơn: Nhiều nội dung Hà Nội xử lý chưa triệt để
hoan thien phap luat dat dai de ngan that thoat nguon luc 75% khiếu kiện tại TP.HCM liên quan đến đất đai
hoan thien phap luat dat dai de ngan that thoat nguon luc
Đã xảy ra tình trạng thất thoát ngân sách từ việc đưa đất công vào thị trường, sử dụng đất công còn lãng phí, vốn hóa đất đai thiếu hiệu quả. Ảnh: ST.

Thất thoát ngân sách từ giá đất

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, thực tế là đất đang được sử dụng lãng phí, kém hiệu quả, nguồn lực tài chính từ đất không được khai thác hết, các khoản thu từ đất quá thấp so với tiềm năng hiện có và nhà nước vẫn thất thu. “Khung giá đất và bảng giá đất luôn thấp hơn giá thị trường, quy trình định giá cụ thể vẫn chưa bảo đảm hoàn toàn tính độc lập và khách quan. Đã xảy ra tình trạng thất thoát ngân sách từ việc đưa đất công vào thị trường, sử dụng đất công còn lãng phí, vốn hóa đất đai thiếu hiệu quả”, GS Đặng Hùng Võ nhận định. Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, hệ thống thuế đất quá thấp, không phải là công cụ điều tiết thị trường, việc công khai minh bạch về thông tin quản lý kinh tế đất đai còn yếu kém, sự tham gia của khu vực ngoài nhà nước còn hạn chế do thiếu phương thức cụ thể để thực hiện và chưa thực hiện trách nhiệm giải trình. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia. Luật Đất đai ngày càng được hoàn thiện, đã tác động tích cực đến công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nhưng nguồn lực đất đai hiện nay chưa phát huy hiệu quả cao nhất mà nguyên nhân là  hệ thống pháp luật đất đai chưa thật sự hoàn thiện và khâu yếu nhất vẫn là công tác thực thi pháp luật đất đai. Trong 10 hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế đất - tài chính đất đai được ông Lê Hoàng Châu nêu ra, ông Châu nhấn mạnh, tiền sử dụng đất là một khoản thu ngân sách nhà nước được quy định tại Luật Đất đai, mà lẽ ra phải được quy định trong Luật Thuế theo nguyên tắc các khoản thu ngân sách nhà nước đều là các khoản thuế và phí được quy định trong Luật Thuế. “Tiền sử dụng đất hiện đang là "ẩn số" không đảm bảo tính minh bạch và có thể dự đoán trước khi quyết định đầu tư; tiền sử dụng đất là gánh nặng của cả chủ đầu tư và người tiêu dùng và đang tạo ra cơ chế "xin - cho" dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu do tình trạng thỏa thuận "cưa đôi, cưa ba", ông Lê Hoàng Châu nói.

Về nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất  (Tổng cục Quản lý Đất đai) cho biết, tiền thuê đất chỉ chiếm từ 9,66% -19,06% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng tăng dần qua các năm (năm 2016 đạt 23.672 tỷ đồng, chiếm 19,06%).  Còn tiền thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ chiếm từ 1,14% -2,46% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 1.417 tỷ đồng, chiếm 1,14%). Bên cạnh đó, tiền thuế Thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chỉ chiếm từ 0,42% -1,93% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 627 tỷ đồng, chiếm 0,51%).

Ông Nguyễn Đình Thọ cũng chỉ ra những hạn chế trong xác định giá đất hiện nay ở Việt Nam. Theo đó, phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian, công sức. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng không xác định được chi phí đầu vào khi triển khai thực hiện dự án và đặc biệt là giá đất trong Bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường. 

Ban hành "Luật Thuế tài sản - BĐS" vào thời điểm thích hợp

Một trong những giải pháp đẩy mạnh quản lý nhà nước đối với đất đai được ông Nguyễn Đình Thọ đưa ra là việc xây dựng lưới giá đất. Theo đó, cần đẩy mạnh việc triển khai các dự án song phương và đa phương ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc vào việc định giá đất cho từng thửa đất. Đồng thời, từng bước xây dựng lưới giá đất trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng trên cơ sở dữ liệu về khung giá đất, bảng giá đất, và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thỏa thuận, giao dịch thực tế.

Kiến nghị Chính phủ thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị bổ sung khoản mới vào Điều 107 Luật Đất đai, cụ thể quy định: “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành". Về dài hạn, ông Châu đề nghị xác định khoản thu tiền sử dụng đất là một khoản thuế, như đề xuất của UBND  TPHCM đã trình Chính phủ như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa đảm bảo minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn và duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu nói. Thực hiện cách tính này, theo ông Châu, trước mắt có thể làm giảm bớt nguồn thu ngân sách nhà nước, trong trường hợp này, Nhà nước có thể xem xét ban hành "Luật Thuế tài sản - BĐS" vào thời điểm thích hợp là sau năm 2020 để bù đắp nguồn thu ngân sách và sẽ trở thành nguồn thu ổn định, bền vững. Thị trường BĐS nhờ đó sẽ minh bạch hơn, người tiêu dùng có cơ hội hưởng lợi vì giá thành nhà ở có điều kiện giảm hơn so với trước, bởi vì hiện nay tiền sử dụng đất đang chiếm khoảng trên dưới 10% giá căn hộ chung cư, trên dưới 30% giá nhà phố và khoảng trên dưới 50% giá biệt thự trong dự án.

Nhấn mạnh hạn chế giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm, cụ thể, tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có giá đất niêm yết cao nhất với mức cụ thể 162 triệu đồng/m2, nhưng thực tế, giá đất giao dịch trên thị trường luôn cao hơn rất nhiều, phổ biến 500 - 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2, PGS.TS Ngô Trí Long cũng cho biết, nguồn thu từ đất đang bị thất thoát, trong đó có việc định giá đất. Về giải pháp khắc phục hạn chế trong định giá đất, chuyên gia Ngô Trí Long cho rằng, khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại. “Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá BĐS xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra”, PGS.TS Ngô Trí Long đề xuất.

Hoài Anh